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天河海珠熱點(diǎn)板塊率先啟動(dòng)新盤(pán)攻勢(shì) 2025年01月13日 23:12 來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)新花城 小 中 大 東方財(cái)富APP

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專(zhuān)業(yè)，海珠豐富

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　　進(jìn)入2025年，廣州市中心新房市場(chǎng)新增供應(yīng)進(jìn)一步提升。板塊從1月首周各區(qū)多盤(pán)取得的率先新預(yù)售證來(lái)看，共有超13萬(wàn)m²的啟動(dòng)國(guó)產(chǎn)精品白漿一區(qū)二小說(shuō)新房供應(yīng)，其中，新盤(pán)中心城區(qū)占新增供應(yīng)的攻勢(shì)約46%貨量。

　　市中心新房市場(chǎng)交投熱點(diǎn)的天河荔灣、天河，海珠均有新增供應(yīng)補(bǔ)充市場(chǎng)。熱點(diǎn)這批新取得預(yù)售證的板塊新貨，有望能為農(nóng)歷新年之后的率先行情提供較為充足的供應(yīng)。

　　而從今年新增供應(yīng)的啟動(dòng)熱點(diǎn)來(lái)看，海珠的新盤(pán)海珠西板塊、天河的金融城、智慧城板塊因供應(yīng)較集中，國(guó)產(chǎn)69精品久久久久人妻將成為熱點(diǎn)供應(yīng)板塊，有望在一二季度率先啟動(dòng)今年的新盤(pán)攻勢(shì)。

　　2024年土地供應(yīng)集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)“靚地”。

　　海珠西板塊成為新熱點(diǎn)入市門(mén)檻或進(jìn)一步降低

　　從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，2024年土地供應(yīng)集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)“靚地”。合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年中心區(qū)的成交規(guī)模占41%，對(duì)比2023年略增，這讓今年樓市的新增供應(yīng)將更集中在中心區(qū)。從市場(chǎng)推售節(jié)奏來(lái)看，海珠和天河的新盤(pán)或?qū)⒙氏攘料唷?/p>

　　2024年，海珠有8個(gè)地塊出讓?zhuān)渲杏?個(gè)項(xiàng)目集中在海珠西板塊。近期，廣紙、國(guó)產(chǎn)69精品久久久久人妻劉玥東曉路、海珠客運(yùn)站、大干圍、三滘立交新品陸續(xù)傳出規(guī)劃設(shè)計(jì)以及即將上市等信息，預(yù)計(jì)將成為一、二季度海珠的高熱度區(qū)域。

　　新產(chǎn)品的戶(hù)型設(shè)計(jì)更新穎。

　　2024年以來(lái)，海珠區(qū)陸續(xù)有不少以120m²以下戶(hù)型為主的剛需、剛改項(xiàng)目亮相，保利燕語(yǔ)堂悅、珠江海珠里、珠江金瑤臺(tái)等提供了不少中小戶(hù)型選擇。

　　據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，2024年海珠新房主力成交總價(jià)段為500萬(wàn)元至700萬(wàn)元，戶(hù)型區(qū)間主要是國(guó)產(chǎn)70老熟女重口小伙子80m²至120m²的三至四房。

　　相比去年，今年將上市的新盤(pán)緊湊戶(hù)型選擇更多，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步降低入市的戶(hù)型門(mén)檻?？梢钥吹?，近日海珠西多個(gè)“容積率超新規(guī)產(chǎn)品”亮相，起步戶(hù)型面積在80多平方米，比起去年90多平方米的起步戶(hù)型再次降低。其中，廣紙地塊的新項(xiàng)目越秀·熙悅江灣主打88~123平方米的產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)率達(dá)20%，樓棟4梯五戶(hù)設(shè)計(jì)，其中三戶(hù)是88平方米的戶(hù)型。東曉路地塊項(xiàng)目越秀桂悅東曉同樣主打緊湊型戶(hù)型，主力為88m²、105m²、117m²的國(guó)產(chǎn)97精品無(wú)碼A片在線看密產(chǎn)品。

　　而從中交海珠三滘立交地塊的控規(guī)來(lái)看，項(xiàng)目規(guī)劃了7棟住宅，都是46～48層的超高層。其中1～3、6、7棟都是三梯五戶(hù)設(shè)計(jì)，4棟、5棟密度相對(duì)低一點(diǎn)，三梯四戶(hù)。綠城海珠客運(yùn)站項(xiàng)目也透露預(yù)計(jì)在三四月推出。

　　總體來(lái)看，海珠西板塊發(fā)展成熟、生活氛圍濃厚，區(qū)域以成熟社區(qū)為主。新成交的這些地塊大多小而精，新貨體量對(duì)整體供應(yīng)量影響有限。

　　此外，這些地塊成交樓面地價(jià)相比往年普遍不高，基本控制在3.4萬(wàn)/m²以?xún)?nèi)，也讓項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比更加突出，對(duì)想在中心區(qū)置業(yè)的剛需剛改客戶(hù)而言，增加了選擇。

　　天河保持供應(yīng)強(qiáng)度高端產(chǎn)品戶(hù)型迎來(lái)更新迭代

　　值得關(guān)注的是，2024年成交的土地中，“產(chǎn)品使用率”全部100%以上。其中“產(chǎn)品使用率”能夠達(dá)到100%~120%的土地成交建面319萬(wàn)m²，占全市比重72%;“產(chǎn)品使用率”能達(dá)到120%以上的土地成交建面125萬(wàn)m²，占全市比重28%。這也是今年新上市產(chǎn)品的特點(diǎn)，盡管戶(hù)型面積門(mén)檻降低，但空間使用率更高，性?xún)r(jià)比也更高。即使是豪宅項(xiàng)目，也因大幅提高的使用率而迎來(lái)了戶(hù)型更新迭代。

　　在2024年有8宗地塊成交的天河，新增供應(yīng)主要集中在金融城和智慧城。今年天河將延續(xù)近兩年的供應(yīng)熱度和強(qiáng)度，預(yù)計(jì)將繼續(xù)成為中心區(qū)新增供應(yīng)的主力區(qū)域之一。除已經(jīng)上市的世界大觀三期地塊，余下5個(gè)項(xiàng)目都排著隊(duì)準(zhǔn)備在今年上市。日前，去年11月出讓的珠實(shí)天河智慧城項(xiàng)目，已經(jīng)確定案名為珠實(shí)·天河都薈。據(jù)悉，項(xiàng)目首推兩棟2梯5戶(hù)的24層高層和兩棟2梯2戶(hù)的13~14層小高層，主打產(chǎn)品為72m²~152m²的三至四房，預(yù)計(jì)今年第二季度入市。

　　相比海珠而言，今年天河豪宅新品將是市場(chǎng)更加關(guān)注的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。金融城隨著起步區(qū)和東區(qū)地塊的推出，以及珠實(shí)金融城東區(qū)地塊、南方面粉廠地塊、絹麻廠地塊等新項(xiàng)目的入市，今年熱度也將進(jìn)一步上升。更值得期待的是，南方面粉廠地塊是廣州首個(gè)陽(yáng)臺(tái)占比可以做到30%的試點(diǎn)地塊，絹麻廠地塊陽(yáng)臺(tái)占比則是25%，隨著金融城等多個(gè)高端樓盤(pán)的入市，高端定位加上超高使用率，讓?xiě)粜秃彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)意空間更大，也將進(jìn)一步推動(dòng)廣州豪宅產(chǎn)品的更新迭代，增加市場(chǎng)的看點(diǎn)，甚至推動(dòng)行業(yè)的升級(jí)和發(fā)展。

　　豪宅產(chǎn)品更新迭代速度加快。

　　市場(chǎng)觀察今年中心區(qū)剛需剛改選擇更多

　　整體來(lái)看，2025年廣州樓市的新貨供應(yīng)將呈“一減一增”的特征。從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年總體新貨供應(yīng)量對(duì)比2024年將下調(diào)約兩成，但“使用率超100%”的供應(yīng)占比繼續(xù)上升，達(dá)35%。

　　對(duì)于今年想置業(yè)的買(mǎi)家而言，這意味著入市門(mén)檻降低，但使用率增加讓新產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比更加凸顯。尤其是在市中心區(qū)的供應(yīng)占比還在持續(xù)提升的情況下，實(shí)現(xiàn)中心區(qū)置業(yè)將變得更加容易。可以看到，無(wú)論是海珠還是天河，不少新項(xiàng)目的戶(hù)型定位集中在主流的剛需剛改需求面積段。事實(shí)上，自去年9月房地產(chǎn)政策組合拳形成合力不斷落地以來(lái)，市場(chǎng)的回暖行情主要是因剛需剛改群體積極出手所致，今年新增供應(yīng)調(diào)整到以滿(mǎn)足剛需剛改人群需求為主也是適應(yīng)市場(chǎng)變化之舉，適銷(xiāo)對(duì)路有利于激發(fā)更多的需求。

　　而除了期待今年春節(jié)后將上市的新盤(pán)外，可以看到，1月中上旬海珠、天河等市中心新房交投熱點(diǎn)區(qū)域，仍有多盤(pán)以一口價(jià)、特惠房源等形式提供營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠促成交。所以，1月的市場(chǎng)行情也表明，如果在農(nóng)歷新年前入市，仍有機(jī)會(huì)買(mǎi)到優(yōu)惠幅度較大的熱銷(xiāo)項(xiàng)目新房。

（文章來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)新花城）